Építési hitel, hitelügyintézés családi ház építésére

Az építési hitel egyik legnagyobb vonzereje, hogy általában jóval kedvezőbb feltételek mellett kerül folyósításra, mint például egy szabadfelhasználású hitel. Ezek a feltételek azonban nagyon bonyolulttá tudják tenni egy-egy építési hitel felvételét, vagyis végső soron a családi ház felépítését. Minden esetben alkalmazható pontos recept nincs, bizonyos kérdések tisztázása érdekében elengedhetetlen az egyénre szabott konzultáció, de ettől függetlenül hasznos, ha néhány ökölszabállyal tisztában vagyunk a lakás hitel témakörét érintően.

A CSOK 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatással kapcsolatban túl sok számolgatni való nincs. Az állam 25 évre maximum 3%-on nyújtja az építési hitelt a 3 gyerekeseknek vagy gyereket vállalóknak. Ezzel összehasonlítani csak a hosszú távú fix kamatozású piaci hitelt lehet, melyben tapasztalatunk szerint a K&H és az MKB bank 2017-ben a legjobb. Jó kiindulási alap lehet még a BankRáció.hu oldalán található hitelkalkulátor, valamint bármelyik független hitelközvetítő.

1. Építési hitel folyósítása

Ez azt jelenti, hogy az általunk kiválasztott hitelező pénzintézet nem egyben bocsájtja rendelkezésünkre az építési hitel összegét, hanem szakaszosan. Vagyis amikor a generálkivitelezés megkezdődik és a bank által megkövetelt önerő beépítésre kerül, akkor válik folyósíthatóvá az első szakasz. A következő hitelrész folyósításának feltétele, hogy a banki értékbecslő hivatalosan megállapítsa az előző szakasz beépítését – és így tovább. Az utolsó folyósítás feltétele a készház használatba vételi engedélyének megszerzése, valamint a lakóépület feltüntetése a helyszínrajzon.  

2. Építési hitel minimális önereje

Önerő nélkül nem lehet családi ház építésébe kezdeni, legalább a szükséges összeg 20%-val rendelkeznie kell az igénylőnek, hogy a fennmaradó összeget lakás hitel formájában felvehesse. Fontos tudnunk, hogy bár az építkezésre szán telek önmagában is értéket képvisel, nem minden esetben elég ahhoz, hogy a bank által meghatározott önerő mértékét elérje és így építési hitel formájában pénzhez jussunk.

3. Építési hitel maximális összege

Magától értetődik, hogy a maximális hitelösszeg nem haladhatja meg a családi ház költségét és a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) forgalmi értékének 80%-nál sem lehet több. További kitétel, hogy az ingatlan hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos – a bank által meghatározott – százalékát szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg. Az előbbi két feltétel közül azt kell figyelembe venni, amelyik az alacsonyabb és így megkapjuk a maximális finanszírozhatóságot.  

4. Várható forgalmi érték

A családi ház kapcsán felvehető építési hitel maximális összegének meghatározása során fontos pont, hogy mekkora várható forgalmi értékkel számol a bank vagyis, hogy mennyit fog érni a készház. Ebben a folyamatban az értékbecslő kapja a legnagyobb szerepet, tehát nem automatikusan a telekérték + leadott költségvetés összege fogja meghatározni a kulcsrakész ház várható forgalmi értékét.  

5. Kivitelezés

A családi ház építését megoldhatjuk szervezett kivitelezéssel (kivitelező céggel), házilagos kivitelezéssel (az építtető saját maga végzi el a munkálatokat), vagy az előző kettő vegyes alkalmazásával. Pénzügy technikai szempontból ezek nem jelentenek nagy különbséget a hitelező pénzintézeteknél, de második esetben oda kell figyelnünk, hogy az elfogadott költségvetés 70%-áról számla keletkezzen, e nélkül komoly problémáink adódhatnak a lakás hitel folyósítása során.  

6. Építési engedély

A legjobb, ha lakóingatlan építésére szól az építési engedély (ilyen például a családi ház), de egyes pénzintézetek lehetőséget nyújtanak más típusú ingatlan finanszírozására is.  

7. Számlabemutatási kötelezettség

A lakás hitel kapcsán a bankok általában csak akkor kérnek számlát, hogy ha ezzel összefüggésben jogszabályi kötelezettség merül fel, minden más esetben megelégszenek annyival, hogy az előírt készültségi fokot megállapítja a szakértőjük.  

8. Készültségi fok

Ahogy az (1) pontban már említettük, a banki értékbecslő lesz az a személy, aki megállapítja a családi ház építése során elért készültségi fokot, ami a lakás hitel szakaszos finanszírozás feltétele. Fontos tudnunk, hogy készültségi fok megállapításának folyamatában csak az elvégzett munkával és a beépítésre került anyagokkal fog számolni az értékbecslő, így az előre megvásárolt burkolóanyagokkal, nyílászárókkal (stb.) nem.

9. Pénzügyi tartalék

Gyakran felmerülő kérdés, hogy a hitel felvétel folyamatában be kell-e vallani, hogy a családi ház építésével összefüggő költségvetésben vállalt önerőn túl rendelkezésre áll-e további pénzügyi tartalék. A válasz: nem, ennél fogva nincs szükség további pénzügyi igazolások beszerzésére sem.

10. Pénzügyi mozgástér

Kényelmetlen helyzetek bármikor adódhatnak. Például a családi ház jövőbeni tulajdonosa, vagy akár a generálkivitelezés végrehajtásával megbízott cég szakembere hiheti azt, hogy már 30%-os készültségi fokon vannak, de az értékbecslő megállapítása szerint csak 26%-on állnak – emiatt a lakás hitel következő szakasza mégsem kerül folyósításra. Amennyiben az ilyen és ehhez hasonló helyzetekben nem áll rendelkezésünkre megfelelő pénzügyi mozgástér, megakadhat a további finanszírozás és ez további kellemetlenségekhez vezethet.  

11. Építési hitel összegének megemelése

Ez egy nagyon körülményes folyamat, ami rengeteg buktatót rejt magában és pontosan emiatt nagyon kevés tapasztalat halmozódott fel ezzel a tárgykörrel kapcsolatban. Újra hangsúlyoznunk kell, hogy a legbölcsebb megoldás az, ha számottevő pénzügyi mozgásteret hagyunk magunknak annak érdekében, hogy ne legyen szükségünk az építési hitel összegének megemelésére.

12. Építési hitel rendelkezésre tartása

Az építési hitel rendelkezésre tartása során jutalékot kell megfizetnünk a megigényelt, de még nem folyósított hitel után is, hiszen a bank a hiteligénylő kérelmére már elkülönítette azt a kért pénzösszeget, vagyis kvázi „felhasználás alatt van”.  

13. Elő-, vagy utófinanszírozásos-e az építési hitel?

Előfinanszírozásos hitel felvételére csak magánszemélyeknek van lehetőségük, minden egyéb esetben (cégek, vállalatok) csak utófinanszírozásra van lehetőség – vagyis előbb végre kell hajtani a kivitelezést, majd csak ezt követően finanszíroz a bank.  

14. Építési hitel lépcsőzetes törlesztése

Az építési hitel szakaszos folyósításának köszönhetően a törlesztője is fokozatosan, a szakaszoknak megfelelően épül fel és éri el a hitel egészének felhasználását követően a végleges értékét.

15. Építési hitel törlesztőrészlete

Építési hitel esetében a végleges törlesztőrészlet csak az után kerül megállapításra, hogy a teljes hitel felhasználásra került, amely az elért készültségi fok és a jogerős használatbavételi engedély kiállításának a függvénye. Egy elhúzódó generálkivitelezés esetében komoly veszélyt jelent, az előzetes kalkulációknál számottevően magasabb törlesztőrészlet, hiszen a türelmi idő alatt ki nem fizetett tőkét hozzáadják a türelmi idő utáni időszak törlesztőjéhez. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha 4 évig elhúzódik egy családi ház felépítése, miközben 20 évre vettünk fel hitelt, akkor 16 év alatt kell visszafizetni a hitel kapcsán felmerülő tőkét.

16. Helyszíni szemlék

Optimális esetben annyi helyszíni szemlével érdemes számolni, ahány szakaszra osztotta el a bank az építési hitel finanszírozását. Ezek a szemlék nem ingyenesek, a díjukat 10.000 Ft – 30.000 Ft között szokták megállapítani és a legtöbb esetben 3-5 szemlére van szükség egy családi ház felépítése során.  

17. Építési hitel folyósítása és kifizetése

Fontos tudnunk, hogy a bankok már az építési hitel folyósítási szakaszában számolhatnak kamattal, vagyis nem kell megvárniuk azt az időpontot, amíg a folyósított hitel összege felhasználásra kerül. Pontosan emiatt nem érdemes számlánkon parkoltatni a folyósított lakás hitelt, hanem annak felhasználásáról a lehető legrövidebb időn belül gondoskodnunk kell.  

18. Adminisztráció

A szokásos hiteligénylési dokumentáción felül egy építési hitel megigényléséhez szükséges lesz még a családi ház kivitelezéséhez kapcsolódó jogerős építési engedélyre, valamint a tervdokumentációra (egyes esetekben akár az építési költségvetést is bekérheti a bank).

Még szerződhet 2019-re